Думаете покупать дом, не имеете дело с банками? Тяжёлый случай...

Более 10 млн. семей в США “unbanked”- небанковые- они не имеют дело с банками. Эти жители используют алтернативные финансовые сервисы как, например, check cashing outlets, pawnshops, rent-to-own stores, payday and title lenders. Принес чек и получил наличные минус плата за услуги или краткосрочный заём, тут же оплатил счета. Эти сервисы гораздо дороже чем традиционные банки. Но люди пользуются ими по многим причинам: не хотят оставлять следы, традиционное неверие в банковскую систему, религиозные основания, не в состоянии вести свои банковские счета из-за неграмотности, плохая кредитная история. Люди, получающие правительственные бенефиты (food stamps, SSI) уверены в том, что имея деньги в банке, они не могут рассчитывать на государственную помощь, не зная лимиты. Unbanked отличная мишень для налоговых манипуляций. Им нужны возвраты налогов и кредитов, и этим пользуются нечестные налоговые консультанты, требующие более высокую оплату за свой сервис и краткосрочные займы под возврат.

Налоговый сезон предоставляет людям возможность вернуться в финансовую систему или значительно повысить свои шансы исправить кредитную историю, купить первый дом или недвижимость для инвестирования..

Если планируете это сделать, говорите с налоговым специалистом. Последний, обычно, знает не только налоговые законы но и Ваши финансовые обстоятельства. Налоговые вопросы не задают агентам по продаже недвижимости или консультантам по займам. Они специалисты в своей области, но не в налогах.

Если Вы работаете на себя, консультация с налоговым специалистом особенно важна. Большинство людей любят списывать всё что можно и не можно ради уменьшения налога или получения большего возврата. Но если в Ваших мечтах покупка дома, о списаниях надо временно забыть чтоб поднять свой доход. Банки смотрят не на зарплату или “грязный” доход Вашего бизнеса. Для них важен так называемый “the adjusted gross income”- цифра в последней строке первой страницы формы 1040- основной форме налогового отчёта. Причём, за последние 2 года.

Списал больше с дохода бизнеса- меньше доход и шансов на одобрения займа. Банки смотрят на репортируемый доход и сколько налога уплачено. Вы можете сказать что у Вас доход больше (очень не рекомендую) но это не принимается во внимание. Как работающий на себя (self-employed) Вы можете подойти под специальные программы. Но это наверняка повлечёт необходимость более высоких первого взноса и процентной ставки, хорошей кредитной истории. Обсудите эти вопросы со своим налоговым консультантом т.к. иногда более высокий процент на заём выгоднее выплаты дополнительных налогов.

Кто улыбается во время налогового сезона?

Если Вы недавно купили или перефинансировали дом, не забудьте принести подтверждающие документы на налоговое интервью. Несколько цифр из Final Closing Cost, Mortgage Credit Certificate и годовой справки банка всегда можно использовать как списания. Первая Налоговая Декларация после покупки дома всегда приносит радость. Вы поняли, что дом является одним из лучших способов уменьшения налогов. А если у Вас есть свой бизнес и домашний офис, радость будет ещё больше. Мало кто знает, что в Декабре 2002 г. IRS преподнесло замечательный рождественский подарок всем владельцам домов и бизнесов с домашним офисом. Если раньше, при продаже дома, надо было декларировать доход на часть дома, занимавшуюся офисом (несмотря на то, что Вы прожили в доме 2 года и при продажи дома заработали меньше 500,000 тыс.), то теперь IRS это от Вас не требует. С маленьким исключением: если Вы амортизировали офисную часть дома, сумму амортизации надо обьявить доходом, но только её 25%. Нельзя же отдать Вам всё. Волки тоже должны кушать!

Владение недвижимостью является одним из самых привлекательных вложений капитала. Сказав это, я ничего нового не открыл. Но многие инвесторы не представляют себе всех возможностей снижения налогов, владея недвижимостью, сдаваемой в наём. Кроме налоговых отстрочек, когда недвижимость продана, большая часть заработка может облагаться налогом в размере не более 15% если Вы владели ею более 12 месяцев. Используемый принципиальный метод избегания налогов называется Deferred Exchange according to Section 1041 of Tax Code. Дополнительно, владелец недвижимости использует амортизацию здания, которая не уменьшается во время амортизационного периода. Когда недвижимость продана, налог на выигрыш капитала может быть значительно снижен, если Вы оформили продажу как “installment sale”- ступенчатая продажа в течение нескольких лет.

Вряд ли вы знаете, что Правительство заплатит Вам до 90% стоимости строительства или ремонта дома, который сдаётся в наём жильцам с доходом меньше чем средний доход жителей района где Вы живёте. Я не говорю о бедных людях, которые обычно разрушают квартиру, в которой живут. (в домах с субсидируемой платой за эту квартиру). Правительственные налоговые бенефиты действительно существенны. Они соблазнительны: выбор между диллемой заплатить $10,000 (к примеру) IRS в виде налога или инвестировать в дом, где будут жить люди с низким доходом. Участие в таких программах не обязательно предполагает Ваши персональные усилия для постройки, ремонта и управления недвижимостью. Если не хотите иметь дело с жильцами сами, можете присоединиться к организациям, этим занимающимся.

Желаю успехов.