Добрый день, друзья! Надеюсь, кошелек не потеряли, семья наслаждается летом, работа зовет на подвиги! А как же иначе? В Америке валять дурака некогда. Успевай ручки подставлять под сыпящуюcя манну небесную, как думают заграницей об Америке! Пусть приезжают, посмотрят как иммигранты пашут. Мы то знаем, что было бы с этой страной если бы не было иммигрантов. Но и они теряют работу и на заработки уезжают на Родину.
Мы много говорили, обсуждали, возмущались, искали виновных в том, что случилось с рынком недвижимости и кредитной индустрией. Мы ждали несколько лет что Правительство накажет преступников и протянет руку помощи пострадавшим. В конце 2007 г. такой закон был принят, но это оказалось очередной политической отмазкой. Ничего существенного не произошло, положение продолжало ухудшаться и приняло катастрофические размеры.
30 Июля Президент, без всяких фанфар, подписал “The Housing and Economic Recovery Act of 2008 (H.R. 3221) или, как средства массовой информации уже его назвали, The Hope for homeowners Act of 2008. Всего 694 страницы! О деталях ниже.
Мои впечатления: $300 млрд. будет потрачено на спасение наивных владельцев домов или игроков (думавших “авось пронесёт” или что “полет цен американской недвижимости на Луну”) будет продолжаться вечно, аморальных, жадных, разорившихся банков и гениев обмана на Wall Street. Закон придуман как резервный пакет на случай катастрофы.
Немножко поздно, положение будет ухудшаться т. к. кризис принял форму необратимого процесса. Даже собственный бюджетный офис Конгресса предсказывает что будет потрачено не более $100 млрд. на модификацию займов, помощь владельцам домов. Остальные деньги будут розданы штатным и муниципальным правительствам для покупки, починки домов и раздачи их беднякам. Другая часть – для поддержания тонущих банков, Fannie Mac и Freddie Mac на плаву.
Жители района Сакраменто, как наиболее пострадавшие, особенно ждали этот закон. Что же решено сделать и что в нем для сегодняшних владельцев домов и будущего рынка недвижимости, и как следствие, экономики страны?
Создается новый правительственный орган. Независимый, “мирового класса” надсмотрщик над Fannie Mac, Freddie Mac и Federal Home Loan Bank с огромными полномочиями создавать стандарты, внутреннюю систему контроля, проверок, руководства с правом увольнения и наказания нарушителей.
Закон создает в системе FHA (Federal Housing Administration) программу помощи не менее 400,000 семей с целью предотвращения foreclosures путем обеспечения новых FHA займов, после согласия заемодателей уменьшить существующий на дом заем.
Важной частью закона является увеличение потолка займов с обычным фиксированным процентом до $625,500. Он будет меняться согласно уровню инфляции.
Закон обязует строителей и другие бизнесы выделять значительную долю квартир и домов из новых проектов для малоимущих и очень бедных семей. (что, я уверен, создаст новые районы бедствия как произошло в Калифорнии с городом Antioch. Там 50% домов и квартир были розданы по 8-ой программе. Сегодня это город черноты, распоясавшейся преступности и рассовых столкновений. Ещё один пример разврата с помощью либерализма и социализма). Создаются новый Housing Trust Fund и Capital Magnet Fund, средства которых будут пополняться годовыми взносами строительных компаний, и др. способами помощи и давления. Закон дает право Министру Финансов покупать, если необходимо, акции Freddie Mac, Fannie Mac и the Federal Home Loan Banks, для поддержания уверенности в финансовой стабильности последних. Это право заканчивается 31 Октября 2009 г.
Конгресс ввел новые меры подотчетности, ответственности и гарантии выполнения финансовых и правовых законов, этики и профессионализма, путём создания единой системы лайсенсов и регистрации для абсолютно всех loan originators, включая брокеров и loan officers. Штаты обязаны выполнить все новые требования, включая образовательные, отпечатки пальцев, экзамены в течении 12 месяцев. Т. е. если Вы не имеете лайсенса loan originator и приводили потенциальных заемщиков к брокеру за комиссионные, эта практика заканчивается. “The Hope for Homeowners Act of 2008” создает новую, временную, добровольную программу внутри FHA для обеспечения застрахованных, гарантированных FHA займов попавшим в беду заемщикам. Что это значит?
Новые займы дадут возможность перефинансировать существующие займы владельцами домов, потерявших возможность их выплачивать и попавших под угрозу foreclosure, со значительным снижением размера займа. Взамен, владельцы домов будут делиться с FHA будущим ростом цены дома. Программа основывается на 5-ти принципах:
1. Возможность владеть домом в течении долгого времени. Новые займы будут основываться на способности семьи оплатить заем, гарантируя возможность это делать.
2. Инвесторы и заемодатели должны быть согласны на значительные потери в обмен на гарантированную поддержку Правительства, т.е. банкам гарантированны меньшие, чем при foreclosure, потери.
3. Никакой манны небесной для заемщиков. Они будут делиться новым equity и будущим ростом цены дома с FHA. Они обязаны платить страховку FHA.
4. Программа абсолютно добровольная.
5. Закон направлен на восстановление доверия банков к занимающим и наоборот. На обеспечение действительно профессиональной, независимой оценки домов и проверки занимающих на предмет их способности платить по счетам.
Программа будет под наблюдением специального Совета, состоящего из руководителей HUD, Министерства Финансов, Федерального Резервного Банка и др. Кто может воспользоваться новой программой? Только те, кто живет в доме и не может выплачивать заем, и не имеет других домов. Никаких инвесторов и их домов даже близко. Хозяева домов, просящих помощь, должны под присягой поклясться, что они не специально прекратили платить заем и не создали ситуацию искуственно. Более того, их платежи по займу должны быть более 31% их дохода по состоянию на 1 Марта 2008 г. Они должны предоставить налоговые отчёты за последние 2 года. Все документы должны быть сверены с информацией имеющейся в IRS. Размер нового займа будет соответствовать стандартам FHA, или 90% сегодняшней стоимости дома. Заем должен быть на 30 лет и только с фиксированным процентом. Для предотвращения получения большого выигрыша в результате получения нового 90% займа, занимающий обязан разделить новое созданное equity и будущий рост цены дома с FHA и federal HUD. Эти обязанности будут продолжаться до момента продажи дома или перефинансирования займа. Т.е. закон обязывает дележку, которая будет убивать желание смотреть за домом, улучшать его, тратить на него деньги.
Для того, чтобы не произошел неправильный выбор кандидатов на модификацию займа и выплаты страховки заемодателю, в случае неплатежей занимающего, оценщики домов должны быть одобрены штатом или национальной профессиональной ассоциацией оценщиков, и они должны доказать, что прошли необходимый курс обучения. Если на доме висят первый и второй займы, владелец второго займа должен вести переговоры с владельцем основного займа о выплате ему компенсации или отказаться от займа вообще.
Начинается программа 1 Октября и заканчивается 30 Сентября 2011 г. FHA вряд ли будет способна начать выполнять новую программу до весны 2009 г., т.е. до создания новой бюрократической машины. Поэтому особых надежд на быстрое решение кризиса не питайте.
Для обеспечения участия в программе дополнительных семей FHA будет требовать только 3.5% downpayment, upfront mortgage insurance premium 3% и 1.5% в год страховку.
Попавшие в волну foreclosures дома стоят пустые, заброшенные, требуют ремонта, увеличивают преступность и не привлекают серьёзных инвесторов. Для прекращения этого положения выделяется $3.92 млрд. пострадавшим районам для покупки, восстановления, заселения этих домов и стабилизации положения. Для поможи пострадавшим и дополнительным семьям выделяется $150 млн. for housing counseling. Распоряжаться фондами будет The Neighborhood Reinvestment Corporation. Дополнительно выделяется $30 млн. на юридическую помощь пострадавшим семьям. Для обеспечения полной и честной информации об условиях займов предусматриваются дополнительные меры и документы, которые должны быть выданы занимающим в течении не менее 7 дней до подписания документов в escrow. Штраф за невыполнение этих условий увеличен c $400 до $4,000. Закон предусматривает большую помощь возвращающимся солдатам и ветеранам в предотвращении foreclosures.
Дома, на которых висят два займа: основной и equity, будет гораздо труднее перефинансировать. 2-ой банк деньги терять не захочет, а Закон в этом плане ничего не решает. Equity (HELOC) lender woudn't like the FHA refinancing plan!
Как убедиться в том, что Ваш банк Вас выберет? Обращайтесь к нему непосредственно.
Что Вы можете сделать чтоб ускорить процесс? Практически ничего.
Создает ли программа условия для немедленного прекращения платежей по займам, если Вы и так еле-еле сводите концы с концами? Нет.
Если Ваша ситуация ухудшилась, банк вообще может отказаться разговаривать. Вопрос: а если я все таки получил заем по новой программе, но у меня появилась возможность продать дом? Вы обязаны быть согласными поделиться доходом с Правительством и вернуть equity FHA.
Что самое важное из всего сказанного? Ваш банк будет решать что с Вами делать. От банков зависит успех всей программы! Они обязаны, если захотят, выкинуть на помойку разницу между существующим займом и новым и без всяких штрафов. Посмотрим, что будет происходить. До сих пор просьбы о снисхождении в большинстве бесполезны, хотя количество модификаций и увеличилось
Закон о спасении попавших в беду домовладельцев и создании нового экономического стимула огромен, и, естественно, предусматривает налоговые стимулы для покупки или восстановления домов. Всего на $15.1 млрд. Эта часть Закона называется “The Housing Assistance Tax Act of 2008”. Казна ничего не теряет т. к. предусмотрены далеко идущие способы увеличения её доходов.
Сначала о новых поблажках. Покупающие дом впервые получают возвращаемый кредит, равный 10% покупной цены дома, но не более $7,500 на мужа и жену, или $3,750 на холостяка. Кредит возможен для зарабатывающих не более $150,000 – 170,000 или $75,000 – 90,000 для холостяка. Кредит дается всем, купившим дома с 9 Апреля 2008 г. по 30 Июня 2009 г. Он должен быть возвращен Правительству равными частями, без процентов, в течении 15 лет (500 в год), начиная с 3-его года после покупки дома. Или, если Вы будете должны, скажем, $10,000 налог то заплатите только $2,500. Если должны ничего то $7,500 Ваши. Если получивший кредит умер – кредит платить обратно не надо. Кто считается покупающим дом впервые? Тот, кто не владел домом или его частью в течении 3-х лет перед покупкой нового дома. Если Вы снимаете (платите рент) квартиру или дом и у Вас есть другой дом (скажем, для проведения отпуска в горах, на море и т.д. – vacation home) Вы подпадаете под эту категорию.
Это еще не все поблажки. Сегодня Вы можете вычесть из дохода налог на дом если только заполняете таблицу А: itemized deductions. Теперь Вы можете вычесть прямо из дохода $1,000 property tax, если женаты или $500 если холостяк. И только в налоговом отчёте за 2008 г. Это большая помощь для тех, кто выплатил свой дом или имеет низкий доход и не перечисляет свои списания в табл. А.
Закон увеличивает и упрощает low-income housing tax credit (кредит тем, кто покупает, ремонтирует или строит lower-income rental housing). Тоже самое и по поводу tax-exempt housing и mortgage bonds. Новый закон временно расширяет программу последних, разрешая перефинансирование существующего “экзотического” subprime займа. Станет возможным использование штатных mortgage revenue bonds program для перефинансирования в заем с более приемлемым процентом. Подпадают займы взятые после 31 Декабря 2001 г. и до 1 Января 2008 г.
Реформируются также законы о Real Estate Investment Trust (REIT), исследовательских кредитах, освобожденных от налогов бондс, исторических постройках и т. д.
Берегись дьявола! В новый Закон о спасении экономики засунут инквизиторский параграф, требующий банки, Visa, Master Card, Discover, American Express, Pay Pal, Amazon, E-Bay, Google Checkpoint и всех, кто связан с процессом обработки операций по кредитным карточкам бизнесами, ежегодно сообщать в IRS сколько каждый бизнес получил по credit и debit cards, в т. ч. по операциям на Internet. Включая информацию об имени, адресе, федеральном номере бизнеса, принимающего кредитные карточки! Вероятно, это подготовка и к введению sales tax on Internet, увеличению городских, районных и муниципальных налогов. Но спите спокойно. Пока. Эта часть закона вступает в силу 1 Января 2011г. У Вас есть время наладить свою бухгалтерию, или закрыть бизнес, или передислоцировать его в Китай (нет, лучше в Зимбабве, который я так люблю за бардак), или на остров Робинзона Крузо! Давление на бизнесы станет невероятным в смысле необходимости вести дико скрупулёзный учёт. Если нет, ждите стук в дверь инквизиции. The IRS уверен что бизнесы ежегодно скрывают более 100 млрд. долларов доходов. А я уверен что IRS никогда эти деньги не соберёт. Не трогайте бизнесы, не обирайте их и они добровольно принесут больше.
Цель – поднять доход Правительства на 10 млрд. и получить возможность сравнивать credit card sales с расходами в Income Tax Return и операциями в наличных. Так что тот владелец бизнеса, который соглашается пропустить кредитные карточки знакомого через swiper бизнеса, чтоб получить наличные, должен крепко подумать об изменении “методов работы” и, может быть, о моральных аспектах ... Новый закон не требует отчетов, если бизнес получил не более $20,000 по кредитным карточкам или было не более 200 операций.
Следующее положение закона, тоже одно из неприятных! Исключение дохода, полученного от продажи дома, где Вы жили, больше не будет разрешаться, согласно Code Sec 121, за период когда дом не был использован как Ваша резиденция. Это касается продажи и второго дома (vacation house). Вводится с 1 Января 2009 г. Это удар и по людям, вышедшим на пенсию, продающим дом, в котором жили, и переезжающим в свой второй дом.
Конгрессмены так спешили принять закон и уйти в отпуск, что решили пока не принимать важнейшее решение о продолжении вычитании sales tax, teachers expenses, employer tax credits и т. д. Они обещали к этому вернуться. Много и др. неясностей.
Уверен, что после того, что Вы сейчас узнали, спросите а как все-таки будет работать перефинансирование с FHA, если заем больше сегодняшней стоимости дома? Заемодатель должен простить все что выше 90% сегодняшней стоимости дома. Вы находите другой банк, FHA гарантирует новый заем и за это Вы платите FHA, кажется, $2,700. Не продавайте дом и не перефинансируйте снова новый заем с FHA до истечения 1 года, иначе FHA заберет все что Вы “наварили”. Потом надо отдавать 10% за каждый год. После 5 лет – не менее 50%. Правительство, общественные организации безуспешно убеждают банки простить, хотя бы частично, долги по займам, т. е. позволить хозяевам домов перефинансирование и жить в своем доме, отремонтированном и ухоженном. Заемодатели этого не делают в надежде заработать еще пару копеек от новых клиентов на аукционах. У FHA появилась возможность стимулировать давших первый и второй займы. Принятый закон полностью отменяет программы помощи получения первого взноса для передачи его банку, таких организаций как Nehemiah and AmeriDream nonprofit organizations. Продавцам запрещено помогать покупателю с первым взносом тоже.
Предполагаю, что Вы знаете о т. н. reverse mortgages. Этот вид займов возможен для владельцев домов старше 62 лет. Они занимают у банка equity и не платят этот заем до своей смерти или продажи дома. Закон затягивает гайки и на этом фронте чтоб предотвратить обманы со стороны нечестных заемодателей и продавцов страховок. Закон также ограничивает origination fees двумя процентами и т. д.
Как сказал один из известных экономистов, закон абсолютно не спасает положение. Он ложит а Band–Aid на кровоточащую рану. Да и как может быть иначе, если такой закон преподнесен Конгрессу Bank of America and Credit Suisse (швейцарский банк). Они же не идиоты чтоб себя обидеть!
Закон вообще не затронул проблему финансирования многосемейных домов, сдаваемых в рент, и только потому, что никто не знает, что делать с песчаными гигантами Freddie Mac and Fannie Mac, хотя, кажется, цель стояла одна – их спасение. Эти организации получили неограниченные кредиты. Как сказал один шутник “Lord help us if Freddie decides to take Fannie to the Mall”
Главное, что закон не сделал ничего чтоб восстановить доверие к власти и финансовым организациям: публично назвать виновников, отдать их под суд, конфисковать награбленное и отправить их в тюрьму! Тогда и новый закон был бы не нужен. Принятый Закон является чисто социалистическим вмешательством в рынок недвижимости, он еще раз подтверждает что нами руководят оппортунисты и обманщики и пока не подымется из гроба сенатор Joseph McCarthy, страна будет ускорять свое падение в яму истории где давно валяются империи прошлого, згнившие изнутри из-за забвения Бога и морали, дикой жадности, власти, секса. А как же иначе, если он (закон) пытается спасти “2 Enrons наших дней- Fannie Mae and Freddie Mac with the taxpayers money”? Знаете ли Вы что Правительство покрывало обманы этих организаций: их отказы предоставить финансовые отчёты в течение 2-х лет! В обычных условиях такие фирмы выкидывают с фондовой биржи- delisted и их акции запрещают к торговле. Кого сняли, посадили, закопали, пустили по миру? Ни в коем случае! За их спиной всесильные друзья в the House Financial Services Committee. Где собака зарыта? 200 млн. политических пожертвований!
Факты и ближайшее будущее? Факт в том что Федеральное Правительство, Министерство Финансов, чтоб быть точным, в начале 2004 г. отменило принятые штатами Georgia, New York, New Jercey and New Mexico законы о строгом контроле практики занимания денег населению банками. Сейчас Правительство пытается исправить то что само создало! И т.п. и т.д.
Ну какое может быть спасение от Конгресса, если страна не имеет реальных денег но раздает их миллиардами, сознательно увеличивая и без того дикий дефицит государственного бюджета? Один путь остался для того чтобы найти реальные деньги: задавить работающий класс налогами или позвать всех инвесторов мира на большой пир в Вашингтоне и устроить им Варфоломеевскую ночь! Пока инвесторы не опомнились и поняли что надо спасаться- немедленно вытаскивать свои инвестиции из США!
О каком free market идет речь? Это рынок, где большие игроки всегда находят способ выкрутиться и, вдобавок, отблагодарить себя. Закон, практически, отдаёт помощь нуждающимся на откуп банкам, сотворившим всю беду. Если волк не доел ягнёнка во время первого обеда то теперь у него появится возможность опять полакомится, но уже за счет налогоплательщиков. С 2003 г. Wall Street выплатил в виде бонусов почти четверть триллиона долларов ворюгам и идиотам – главам сгнивших компаний. Моё мнение о происходящем Вы знаете давно. Я выразил его не раз в статьях и радио передачах. Стране нужна хирургическая операция сверху донизу. Либеральный рак проник во все сферы американской жизни. Аморальность, ложь, развращенность культуры и новых понятий о том что можно или нельзя, как ржавчина, съели все устои семьи и государства, заветы создателей нации. Все, что не поддалось ржавчине, куплено.
А пока? Собирайте документы, готовьте, повторяю, налоговые отчёты за последние 2 года. Чтоб опять не ошибиться с r/e агентом или займoм звоните California Department of Real Estate и наводите о них справки: 916/227-0864 или 916/227-0770, особенно если Вы планируете loan modifications. Если помогающий Вам не имеет лайсенса, он не имеет права заниматься модификацией займов.
Где найти дополнительную информацию о новом законе? На http://banking.senate.gov/pubolic/files/HousingandEconomicRecoveryActSummary3.pdf, Congress site www.jct.gov (look for pub. JCX-63-08) and FHA’s Web site at http://www.fha.gov, которую надо посещать и для получения новой информации.
Жители Sacramento и др. городов, если хотите участвовать в новой программе звоните Hope Now Alliance at 888/995-4673; Homefree-USA- homefreeusa.org or 866/ 696-2329; Neighborworks Homeownership Center- 916/452-5356; the Neighborhood Assistance Corp. of America- www.naca.com or 888/ 332-6222; ACORN-- acorn.org or 888/ 672-2676; the Home Loan Counseling Center of Sacramento- 916/646-2005, FHA -800/225-5342, NeighborWorks America (www/nw.org) and ByDesign Financial Solutions, Sacramento- 800/ 750-2227. Ни в коем случае не теряйте время на контакты с “Федеральным жилищным управлением“ как рекомендует одна местная газета (да ещё крупными буквами) так как такой организации просто не существует! Есть FHA and HUD, но нет ЖЭКа. Если хотите знать какую помощь оказываетВаш штат посетите www.PewCenterontheStates.org or www.responsiblelending/org.
Вот так всё глядится с моей колокольни. Желаю Успеха!